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關于規范工業工廠租售地產發展管理辦法的通知

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關于規范工業工廠租售地產發展管理辦法的通知

發布日期:2020-05-11 作者:admin

工業廠房租售為進一步規范工業地產發展,切實加強監管,根據《保定市人民政府關于下放市級經濟管理權限的決定》(市政府令第 131號)精神,特制定本辦法。
第一章 總 則
第一條 按照“總量控制、分布合理、有序推進、健康發展”的總原則,堅持“責權利統一”“誰審批、誰負責”“放管結合”的總要求,促進工業園區工業地產規范、健康發展。
第二條 工業地產是指在本市行政區域范圍內的省級及以上工業園區中,按照相關政策,為推進土地集約節約利用,為中小企業提供發展平臺,進行統一規劃建設的工業生產性企業和生產性服務業使用的載體,包括工業制造多層及高層標準廠房、中小企業孵化器、科技成果轉化創新平臺等。工業地產項目的土地用途為工業用地。
第三條 各園區應建立健全工業地產聯席會議制度,負責對所轄范圍工業地產項目確認和運營管控工作;出具工業地產項目確認書,對區域內工業地產項目的建設、招商、運營等進行服務和監管。
各相關職能部門根據各園區出具的保定市工業地產項目確認書辦理相關審批手續。
第四條 工業地產項目審核必須在符合保定市土地利用總體規劃、保定市城市總體規劃和控制性詳細規劃、保定市工業發展規劃和工業產業空間布局規劃等基礎上,結合各園區主導和特色產業的功能定位及已有工業地產項目建設現狀等因素,形成布局合理、特點鮮明、錯位發展、功能互補的工業地產發展格局。原則上不得在省級及省級以上園區規劃核定范圍外建設工業地產項目。
第二章 指標條件
第五條 各園區年初應制定和發布年度工業地產用地指標計劃,每年新審批的工業地產項目用地面積不得超過年度新供工業用地量的20%。申報開發工業地產項目擬新征用地及現有閑置用地改建工業地產項目的,其面積原則上不得少于50畝。
第六條 在符合保定市城市規劃總規和各園區所在片區控規要求的前提下,各園區依規確定工業地產項目的容積率、建筑密度和綠地率。對工業地產項目中的小獨棟建筑進行限制。單體建筑面積小于5000平方米的獨棟建筑不得超過項目總建筑面積的30%。在規劃設計時應明確,園區服務辦公、生活配套設施用地(僅用于本項目內企業的配套和服務)不超過項目總凈用地面積的7%,且配套設施的計容建筑面積不超過總建筑面積15%。配套建筑設施必須全部自持。
配套建筑按現行政策規定建設,企業生產經營場所不得與員工宿舍、配套職工食堂混同,工業地產開發企業原則上應建設為入駐企業服務的專門的公共食堂、倒班宿舍樓等。
第七條 工業地產土地應按規定采取招拍掛方式出讓,掛牌起始價應按相關規定進行確定,掛牌起始價應高于自用類工業項目的土地價格,同時不得低于區域內同地段工業用地基準地價。國家級工業園區的工業地產項目必須自持房屋建筑總面積的40%以上,其他園區自持比例為30%以上。自持部分只能自用、自營或出租,不得辦理分割轉讓。
第三章 準入及報建
第八條 工業地產項目的開發鼓勵以工業園區自主開發為主體,可投資多元化。對園區國有獨資平臺公司自主開發的工業地產項目,自持比例可適當放開,具體比例由各園區研究確定。
工業地產項目的開發主體為其他企業的,原則上企業應當具備較強的經濟實力及行業影響力,有園區開發或工業地產開發的成功經驗,具備住房城鄉建設部門批準的房地產開發資質,依法辦理工商稅務登記。
第九條 實施工業地產項目開發前,項目開發單位應結合各園區的產業功能定位,對擬引進的行業和產業進行充分的調研,
根據擬進駐的行業特點進行項目布局和規劃設計,向所在園區提交項目申報材料和項目可行性研究報告,報建審批流程參照經營性房地產項目到規劃、住房城鄉建設部門辦理報批手續。
第十條 工業地產廠房建設應當滿足機器上樓要求。工業廠房首層層高不低于4.5米,有特定功能需求的,層高還需滿足相應要求。工業廠房首層荷載(有地下室)應不低于10千牛/平方米,2層及以上不低于6千牛/平方米,對于使用功能基本確定的項目,同時應滿足使用功能。所有多層高層工業廠房必須配貨梯并實行人貨分離,貨梯荷載應充分考慮叉車、設備、貨物上樓等實際生產需求。
第十一條 工業地產的供配電系統電力負荷密度設計應在園區整體用電負荷現狀的基礎上,結合工業地產項目的產業發展方向和工業類型,分產業、分地塊予以詳細確定,原則上不得低于60瓦/平方米,充分為未來進駐工業企業用電作好準備。
第十二條 工業地產項目停車位,應根據產業定位和企業實際需求配置,并考慮發展狀況預留。工業用地內每幢廠房或每單元(排屋式廠房)應至少設置1個裝卸車位,不得占用內部環通道路。
第十三條 園區應與開發單位簽訂協議,約定工業地產項目產業類型、建設時間、租售對象、轉讓、產出效益、企業服務和社會責任、不達標租售企業退出機制及違約處罰措施等,開發單位方可進行報建。國土資源、房屋登記主管部門在辦理入駐企業相關登記手續前應征詢園區意見。
第十四條 為給生產型企業預留充分發展空間,在工業地產項目方案審查時必須明確,用于工業企業生產型用房原則上應不低于總面積的50%,并嚴格規劃功能分區,每個分區均應符合交通、消防、環保、人防、安全等技術規范要求。
第四章 銷售及租賃
第十五條 應堅持工業地產姓“工”的原則。為避免對商業地產健康發展產生沖擊,工業地產項目只能面向工業企業、生產型服務業企業銷售或租賃。工業地產項目用房的購買人及租賃人必須為工業企業、生產型服務業企業法人。園區及開發商應嚴格控制租售對象,不得向個人租售,也不得向工業企業、生產性服務業企業以外的對象租售。園區管委會和住房城鄉建設部門應對銷售價格依據相關規定進行監控,避免畸高價格對全市地產價格水平產生不良影響。
第十六條 工業地產項目申請預售或銷售前,應當滿足規劃設計條件及土地合同約定的相關要求,明確該項目自持房屋的棟號和面積,并經項目所在地園區確認,經確認后不得調整。房地產開發企業預(銷)售工業地產時,必須向住房城鄉建設部門申請,辦理工業地產的預(現)售許可證(備案)。經批準預(現)售的工業地產項目,在發布售房廣告時,須載明工業地產的預(現)售許可證(備案)的證號和用途。
第十七條 工業地產項目開發建設房屋首次購房后,原則上5年內不得轉讓,5年后進行二次交易的對象也必須為工業企業、生產型服務企業法人。購房不足5年,但因企業發展壯大或公司注銷需進行轉讓的,需先經園區審批同意,方可辦理不動產變更手續。
第五章 驗收管理
第十八條 工業地產項目開發單位必須按照批準的設計方案組織實施開發地塊的各項基礎設施和公用設施配套建設。在工業地產項目開發合同簽約時,應在合同中明確:在獲得項目確認書起1年內項目必須開建,超過時限未開建的,項目確認書自動失效,必須重新辦理項目確認書;工業地產項目自取得建筑工程施工許可證起計算,項目建設周期不得超過3年,超過時限未建成的,須重新進行確認。對于分期建設的,應按要求分期予以審批確認。
第六章 運營監管
第十九條 工業地產開發單位應明確項目招商、企業服務和物業管理服務的方案,并經所在園區審定,為入駐企業提供創業輔導、人才引進、科技創新、政策對接、法律咨詢、市場開拓等公共服務平臺。要保障水、電、氣等生產生活要素供給,對工業廠房內公共管網、設施設備等進行維修養護;工業地產供電方式應采取公變方式供電,對工業地產企業用地范圍內非商用且單獨裝表計量的企業內部職工食堂、倒班用房用電執行居民生活用電價格。
第二十條 工業地產項目入駐企業須經園區審核后再辦理租售手續,企業的產業類型原則上應基本符合該工業地產項目可研報告的產業類型。積極引導入駐企業在辦理不動產證前,將企業的工商、稅務關系落入所在的園區。園區應要求開發企業與租(銷)售對象建立行之有效的準入及退出(回購、回租)機制。
第二十一條 工業地產廠房嚴禁改變使用性質,擅自改變使用性質的工業地產項目,由園區負責督促整改,直至依法查處。
第二十二條 各園區要切實落實工業地產項目的監管主體責任,監督開發單位履約情況,定期巡查項目是否按時開竣工、是否達到項目確認書中約定的指標條件、建設要求和租售范圍等;定期審核企業運行指標,監督核查土地利用狀況,督促已批未建或未建成的工業地產項目加快建設進程;定期對不符合環保、安全等規定的企業進行督促整改及清理。
第二十三條 市加速推進新型工業化工作領導小組辦公室負責工業地產日常管理工作,建立健全抽查、通報、考評等運行監管機制,每年牽頭組織邀請第三方機構就已批復的工業地產項目的建設及使用情況進行評估,評估結果向市加速推進新型工業化工作領導小組報告。
第二十四條 由市政府督查室牽頭,每年對園區工業地產審批及運營情況進行督查。對工業地產管理不規范、不到位甚至失職的園區進行責任追究。
第二十五條 本管理辦法自2018年1月1日起施行。2015年2月1日開始施行的《關于進一步規范工業地產發展暫行辦法》(長政發〔2014〕56號)同時廢止。

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