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建設工業廠房租售成本管理分析

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建設工業廠房租售成本管理分析

發布日期:2020-05-11 作者:admin

廠房北京經濟技術開發區在投資開發工業廠房中,堅持在市場經濟條件下,更新觀念、實行現代成本管理,使開發建設的工業園區,以高質量、高水準的產品吸引世界外商投資企業,成為開發區招商引資的載體。本文就開發區在開發建設工業廠房成本管理方面的經驗進行如下探析。

一、現代成本管理時空的拓展現代成本管理時空的拓展,表現在以傳統的生產過程中成本控制為中心,向前后兩端延伸,以產品控制為核心建立新的成本管理體系,強調科技進步是成本不斷降低的源泉,開展事前、事中、事后的成本控制。擴大成本核算的內涵和外延,應著眼于全部的生產、經營過程,從產品的選項、市場調研、產品的設計、論證、開發建設及售后服務,把技術進步成本控制和經濟效益有機的結合起來,實行全方位、全過程的成本管理。

(一)投資決策的成本管理觀念開發區在1997年以前作為招商引資載體的工業用廠房,只有單一的框架結構的多層廠房,它設計陳舊、功能性差、建設成本偏高,而在開發區投資的外資企業大多來自世界先進國家,對這類廠房不認可,致使廠房閑置,出租率低,企業經濟效益很差。

企業要生存和發展就要尋求產品有競爭力、技術有開發力、資產有增值力、市場有應變力的高新技術產品,達到人無我有獲是特殊溢價報酬。通過對總承包朗訊光纜有限公司輕鋼結構廠房項目及對華銘不銹鋼有限公司輕鋼廠房、摩托羅拉天津廠輕鋼廠房的考查,對美國公司設計加工生產的輕鋼結構廠房進行周密而有遠見的調查及技術論證,認為美國公司設計生產的輕鋼廠房不僅在結構性能上體現出其優越性,在綜合經濟效益上也很有競爭力,而且鋼結構工程的材料可以回收利用保護環境,符合社會可持續發展的要求,并具有商品化程度高、市場需求量大、成本低、施工快(一萬平米四個月完成),從時間價值和市場價值測算,具有綜合效益高的特點,因此得出預見21世紀鋼結構仍將成為我國建設工程中的主要結構之一。

(二)產品設計的新觀念由于輕鋼結構的自身優勢,在發達國家普遍被采用,在我國上海、天津均已引進,但在北京尚屬首例。作為工業用廠房成為現代化工業廠房形象的標志進入開發區,產品需求的個性化和多樣化要求企業在產品設計上要體現創新觀念和效益觀念。

第一,產品設計的創新觀念。根據招商引資的反饋信息,市場經濟要求新工業廠房要具有極大限度的滿足客戶的需求,并具有現代管理水平,因此規劃設計條件選定:1.建立廠區環形通道,滿足客戶的貨流要求使貨車開到工廠內。

2.能源供應只選擇水、電、暖,其它能源用量因不定因素太多盡量不做,減少重復投資,降低建設開發成本,但考慮增建的可能性。

3.對生產用水注意環保檢測,降低環境成本。

4.各單元的最大供電容量之和大于廠區總供電能力,降低建設成本及電費價格。

5.廠房設計為大開間、大跨度、大空間、開放式,企業對廠房改造的空間越大越好,減少廠房的二次改造成本,最大限度的滿足不同行業的要求。

6.生產與辦公一體,辦公區對觀察車間的情況很直接。

在滿足生產工藝的要求下,工業園區建筑設計理念要堅持以人為本,充分考慮開發區的現有自然環境和人文環境作為開發區景觀的一個部分來考慮,做到即滿足工業廠房的各種功能,又不失建筑體型和環境的人性化,環境襯托著建筑,人和環境得到充分的和諧。

第二,產品設計的效益觀念。已建的工業廠房由于規模小、開發類型簡單,不能適應市場和企業的需要,新廠房設計要求具有超前意識的現代化生產的氛圍,規模開發可以滿足這一要求,并且還可降低開發成本。

1.便于集約化建設,降低設計、監理、建安等開發成本。

2.能源配套設施、服務配套設施道路、綠化可優化設計實現資源共享,節約資源,同時減少其占地,提高容積率、綠化率,降低開發成本。

3.便于物業管理,降低企業的服務成本。

4,規模開發的現代工業園,配套設施齊全、功能完善、環境優美、具有很強的市場占有率,一旦投入使用即進入回收期,因此可以做到回收期短、風險小、回報率高,具有很好的經濟效益。

(三)成本領先觀念日本經濟的成功,在很大程度上得益于目標成本管理的公司,其核心思想是源流管理思想,即在產品開發設計階段就引入目標成本,因為產品成本在設計階段就幾乎被確定。企業降低成本首先從產品的設計成本開始,在產品設計時,如果沒有充分考慮價值工程,就會使設計成本過高,這是生產過程中怎么努力也降不下來的。因此輕鋼廠房設計階段堅持市場競爭意識和成本領先觀念。 在市場經濟條件下,商品的價格是在市場競爭中形成的,商品價格是先由市場制定出來的,成本的高低、決定利潤的多少,成本領先觀念是掌握成本控制的關鍵點。工程成本對產品成本的影響是比較復雜的,它們本身作為一種成本需要得到控制,因為它們在企業的經營中,要以折舊分攤的形式影響企業的經營成本,而這些成本載體的效率質量水準、使用成本的高低,對企業的經營成本發生持久而巨大的影響。圍繞取得競爭優勢的中心目標,使成本領先不僅代表一種控制思想,而且更多地作為企業的一種競爭策略。廠房租售價格低可使廠房經營在市場競爭中具有價格優勢,可增大用戶的需求擴大市場份圍,而過低的價格必須有低成本作保證,為保證企業的目標利潤的實現,在設計中實行了成本領先的原則。

1.利用財務管理信息的全面性、權威性及招商引資反饋信息,客觀公正的實行市場估價,對廠房的市場租金價格進行預測估算,確定目標價格。

2.確定廠房投資目標收益率及投資回收期。

3.以廠房的預測目標價格減去目標利潤及相關費用等于建安投資成本。

4.以計算出廠房建安投資成本作為設計的控制成本。

成本領先原則的實施改變了過去成本管理與市場的脫節,實現了成本與市場的接軌,從而把市場的壓力傳感給企業內部,這就意味著企業全方位的走向市場。

(四)技術進步和創新是降低成本的必要條件企業之間的競爭表面上是產品價格、質量、服務等的競爭,其背后則是裝備水平、技術水平和管理水平的綜合競爭,企業要想在現代國際市場上競爭,確保其長期競爭優勢,必須依靠科技進步。在知識經濟時代,產品價值更多地取決于產品所包含的信息,知識和創新產品科技含量的日益提高。輕鋼結構廠房的開發之所以立于不敗之地,主要是在結構體系的型上不斷利用高科技含量的先進結構體系。1997年建成投入使用的美國USA輕鋼結構廠房,以一流的設計、一流的施工、獨特的風格進入首都市場,創造了良好的經濟效益和社會效益。在市場供不應求的形勢下,決定開發新的項目,通過對輕鋼結構廠房建安成本的分析,看到了輕鋼在市場上的優勢或劣勢,新型的輕鋼廠房有較好的市場,但進口輕鋼成本過高,外商投資企業大多采用租賃的方式,投資回收期長、資金成本過高,而改變劣勢為優勢的根本方法是靠科技手段降低建安成本。1999年我國制定出了關于《門式鋼架輕型房屋鋼結構技術規格》,標志著我國可以自行設計制作安裝這種輕鋼結構房屋,因此決定第二個輕鋼結構項目采用國內設計、制作的金屬復合壓型板,輔助用房、兩層夾層樓板嘗試性的選用了鋼-混凝土組合樓蓋結構,實踐證明項目完全成功,驗收達到優質工程標準,建安成本大幅度降低,兩個項目結構造價比較如下:安成本大幅度降低,兩個項目結構造價比較如下:

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